Otelciye ve bakanlığa 'kat mülkiyeti' uyarısı: Travmalar yaşanabilir!
Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesi ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik'te yapılan değişiklikle, tahsisli araziler üzerine kurulanlar dahil, turizm tesislerine yüzde 20 kat mülkiyeti kurma yetkisi verildi.
Peki kat mülkiyeti kurulmasında hassas noktalar neler, ne tür riskler barındırıyor, hangi yasal düzenlemeleri yapmak gerekiyor? Konuyu, işin uzmanı Prof. Dr Etem Saba Özmen'le konuştuk. Kat mülkiyeti kurulurken ortaya ciddi sorunlar çıkabileceğine işaret eden tecrübeli avukat, ' yaşanacak travmaları hayal bile edemezsiniz' uyarısında bulundu.
“Nitelikler Yönetmeliği” olarak adlandırılan “Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik”in 52. maddesinde önemli değişiklikler yapıldığına dikkat çeken Saba Özmen Avukatlık Ortaklığı kurucu ortağı Prof. Dr. Etem Saba Özmen, ''Değişiklik öncesinde de zaten kabul gören uygulama ile müstakil apartlarda kat mülkiyeti kurularak ayrı ayrı kişilere satışı yolundaki çözümlere rastlıyorduk". dedi.
ŞİRKETLER İÇİN FİNANSMAN KAYNAĞI OLACAK
Şimdi ise oda kapasitesiyle müstakil apart niteliğinde olmayan tesislerin yüzde 20’si oranında kat mülkiyeti kurabileceğinin kabul edildiğini hatırlatan Saba Özmen, uygulamanın özellikle finansal sıkıntı yaşayan tesisler için bir finansman kaynağı olacağına dikkat çekti. Özmen, ''Otellerin süit odaları veya kral daireleri gibi görece konaklamanın daha sınırlı olduğu bölümlerinde, kat mülkiyeti kanunu hükmünce kat mülkiyeti tesis edilerek tapuya tescil edilebilecek.'' ifadelerini kullandı.
Otellerde kat mülkiyeti kurulması ile ilgili çok önemli bir noktaya dikkat çeken Prof. Özmen şunları söyledi:
''ALICI, OTELDE BAĞIMSIZ BİR BÖLÜMÜN SAHİBİ OLACAK''
''Örneğin Nitelikler Yönetmeliği gereği müstakil apartlarda aranan mesken kullanımına ilişkin özellikler artık getirilen değişiklikle toplam kapasitenin %20'sine kadarki odalarda aranmayacağı için; otel sahibi bu odaları rahatlıkla satışa konu edebilecek. Bu odaların içinde mutfak vb müstakil apartlardaki nitelikler yönetmeliğindekine benzer mesken kullanımına ilişkin özellikler artık aranmayacak. Alıcı da bunun bilinciyle gelecek ve sadece duş ve tuvaletin, belki bir kahve makinesinin bulunduğu bağımsız bir bölümün sahibi olacak.
''KAT MALİKLERİ KURULUNDA HESAP SORACAKLAR''
Ancak bu defa da satın alan kişiyi başkaca sorunlar bekliyor. Öncelikle yönetim planıyla kat mülkiyetine geçildiğinde, (ayrı ayrı satıldığında) bu kadar kişi kat maliki olarak yönetimde söz sahibi olmak isteyecek. Kat mülkiyeti kanununun 27 ve devamındaki hükümlerince bu söz hakkı verilecek. Mesela tek bloktan ibaret bir otelse, her yıl yapılması gereken kat malikleri kurulunda hesap soracaklar.
''BU İŞ APARTMAN MANTIĞINA DÖNECEK''
Örneğin, 200 odalı bir otelin yüzde 20'sine kat mülkiyeti kurduğunuzda bu 40 oda eder. Hepsini ayrı ayrı kişilere sattığınızı düşünün. Bu 40 kat maliki her yıl yapılacak kat malikleri kurulu toplantısına geldiğinde sizin bir oyunuza karşılık verecekleri 40 oyla otelin yöneticisini değiştirebilir, yapılan masrafların hesabını sorabilir. Yani bu iş apartman mantığına dönecek.
''BİZ YENİ YÖNETİCİ SEÇİYORUZ DİYEBİLİRLER''
Bu kat malikleri, mevcut durumda elbette otelin mutfağına, odasındaki sabuna vs karışmayacak. Ancak örneğin bahçe, peyzaj, genel alanlar için yapılan harcamalar konusunda söz sahibi olacak. Örneğin ''Buraya bu kadar masraf olur mu?'' diye sorup, ''biz yeni yönetici seçiyoruz'' diyebilecekler.
''BİLİMSEL BİR 'TİP' YÖNETMELİĞİ HZIRLANMALI''
Otellerde kat mülkiyeti kurulması sonrası çıkabilecek bu tip büyük sorunların yönetim planı ile önlenebileceğine işaret eden Saba Özmen, ''Burada görev büyük ölçüde Bakanlığa düşüyor. Bakanlık, hazırlayacağı bilimsel bir TİP yönetim planı ile bunun önüne geçmek durumunda. Yoksa ileride herkesin ciddi anlamda başı ağrır.'' dedi.
'ORTAYA ÇIKACAK TRAVMALARI HAYAL BİLE EDEMEZSİNİZ''
Otellerde kat mülkiyeti kurulacak bölümlerde işleyişe dair de büyük sorunlar yaşanabileceğine değinen Özmen, ''Bu 40 kişi sizinle rekabete girebilir. Odanın kilidini değiştirir ve otelin görevlileri o odaya giremez. Doluluğun düşük olduğu dönemlerde 'nasıl olsa boş' deyip odaları çok ucuza satabilir ya da kötü amaçlarla kullanabilir... Yani tüm boyutları hesaba katılmadan acele ile verilmiş bu karar, ciddi sonuçlar doğurabilir. Gerekli önlemleri almadan 200 odalı bir otelde kurduğunuz 40 odalık bir kat mülkiyetinin size açacağı travmaları hayal dahi edemezsiniz'' uyarısında bulundu.
'MEVCUT KANUN İHTİYAÇLARA CEVAP VERMİYOR''
Bu konuda önlemlerin kat mülkiyeti kanunu hükümleri ve yönetim planı hükümleri ile de alınabileceğini ancak Türkiye'nin kat mülkiyeti kanununun 1965 tarihli olduğunu ve yarım asırı geride bıraktığını kaydeden Özmen, ''Mevcut kanunun yeni ihtiyaçlara cevap vermesi bir yana, mevcut hükümleriyle bu tür durumlarda travmaların da kaynağı olacaktır. O nedenle Bakanlığın derhal TİP yönetim planı hazırlaması lazım.'' ifadelerini kullandı.
''DEVREMÜLK YÖNETİCİSİNE ANA GAYRİMENKUL YÖNETİCİLİĞİ GÖREVİ VERİLEBİLİR''
Otellerde kat mülkiyeti edinenlerin yönetici belirleme yetkisinin de olmaması gerektiğini dile getiren Saba Özmen, ''Bu konuda bir çözüm olarak devremülk yöneticisine ana gayrimenkul yöneticiliği görevi de verilebilir. Turizm Nitelikler Yönetmeliğinde yapılacak bir değişiklikle kat maliklerinin tesislere yönetici atama gibi bir görevinin olmaması sağlanmalı. Bu açıdan Yönetmeliğe, 'İşin özelliği bakımından, turizm tesislerinde kurulan kat mülkiyetlerinde yönetici işletmecidir'' şeklinde bir hüküm koyularak önlemler alınmalıdır.
''TAHSİSLİ ARAZİLERDE KAT MÜLKİYETİ KURMA''
Kamu tahsisli arazi üzerine kurulan tesislerde kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin de bilgi veren Prof. Özmen, ''Kamu arazisi üzerine kurulu tesislerde kat mülkiyetine geçebilmek için üst hakkının (en az 30 yıl ve devredilebilir) kurulması gerekiyor. Bunun için (Medeni Kanun m. 826'ya göre) turizme tahsis edilmiş arazilerde bağımsız ve tapuda ayrı bir sayfaya kaydedilen bir taşınmaz elde etmeniz gerekiyor. Bu bağımsız ve sürekli üst hakkını kurduğunuzda, ona bağlı kat mülkiyeti ve devremülk kurabilirsiniz. ''
''Bu yönetmelik değişikliği, yeni tesis edilen binalardaki finansman sorununu çözmek için de çok iş görecektir'' diyen Özmen, ''Turizm tahsisi sahibi bu alanda gerçekleştireceği projede oda bile satacak olsa muhteşem doğa güzellikleri içerisindeki projelere yoğun talep olacaktır, yatırımcının finansman ihtiyacına da çözüm olacaktır.” değerlendirmesinde bulundu.
''İŞLETME SÖZLEŞMESİNE DİKKATLİ HÜKÜMLER KONULMALI''
Otellerde kat mülkiyeti verilen insanların 'tüketici' olarak tanımlanacağını dile getiren Özmen, ''Mesken ya da tatil amaçlı taşınmaz alanlar tüketici olacak. Bu satışları yaparken haksız şartlar, kat mülkiyetine aykırı hükümler ya da yönetim planına işin niteliği gereği koyacağınız hükümler, tapularına kavuştuktan sonra sizden para koparmak isteyenlerin açacağı bir sürü davayla uğraşmanıza neden olabilir. Şu anda turizm amaçlı yatırımlarda beklenen kar elde edilmediği için davalar ile boğuşuyoruz. Örneğin benzer bir model uygulamasında otel konsepti ile satışmış dairelerde alıcılar bekledikleri karı elde edemedikleri için “tüketici” sıfatıyla yükleniciye dava açıyorlar. Bu nedenle bu şekildeki satışlarda alıcının tüketici sayılmayacağına dair de tedbir alınması ve alıcılara aldıkları bağımsız bölümlerin kazanç amaçlı değerlendirmesi yolunda taahhütte bulunulacaksa bu konuda hazırlanacak işletme sözleşmesine dikkatli hükümler konulması lazım.'' dedi.
''DEVREMÜLK KONUSUNDA TÜKETİCİ KÖTÜ UYGULAMALARLA BEZDİRİLDİ''
Turizm konusunda yatırımları arttırmak adına tam anlamı ile köklü değişikliklerin yapılması gerektiğine de dikkat çeken Özmen; birçok konuda yıllardır süregelen kötü uygulamalar ile sistemin işleyişinin engellendiğini dile getirdi.
Devremülk konusundaki kötü uygulamalarla tüketicinin bezdirildiğine dikkat çeken Saba Özmen, ''Devremülk sistemi bu kadar kötü uygulamalara konu olmasaydı, Türk insanı için bundan daha güzel bir tatil modeli olamazdı. Ülkeyi yazlıklara boğduk. Benim bu konudaki önerim Nitelikler Yönetmeliğinde yapılacak değişiklikle; İşletme kredileri ve teşvikler vererek, emlak vergisinden de muaf kılarak bu yazlıkları devremülk ya da devretatile kazandırmak olacaktır.'' dedi.
''NASIL DENETLENECEKLER?''
Devremülk ve devre tatil konularında ortaya çıkan mağduriyetlerin burada da çıkabileceği uyarısında bulunan Özmen şöyle devam etti:
''Örneğin, oda satılır, fahiş aidat bedelleri belirlenir ya da otele yapılan bir peyzajın maliyeti şişirilerek otelde kat mülkiyeti tapusu almış insanlara yüklenebilir. Böyle şeyler olduğunda nasıl denetlenecek? İnsanlar uzun yargı süreçlerine girerler.
TRUSTEE COMPANIES (GARANTÖRLÜK ŞİRKETLERİ)
Bu konuda bir öneri getirmek istiyorum; Dünyada bu tip konularda 'Trustee Companies' (Garantörlük şirketleri) var. Avrupa'da ve dünyada insanlar, bu tür şirketlerin amblemini gördüğünde oraya geliyor. Bu tip girişimde bulanacak turizm şirketlerine, bu firmaların güvencesiyle yurt dışına açılmaları tavsiyesinde de bulunuyorum. Yabancı turist başka bir ülkedeki yerel mahkemelere güvenmez ki bunun için yeterli gerekçeleri var ama bu tür güven şirketleri ile bu sorun da çözülebilir.
''FAS'TA, TUNUS'TA GAYRİMENKUL SATILIYOR''
Mesela bu tip bir garantör şirket Tunus'ta devremülk satıyor. İnsanlar bu şirketin logosunu gördüğünde, 'Fas'ta veya Tunus'ta aldığım devre mülkle ilgili bir sıkıntı doğduğunda, bu ülkelerde avukat arayışına girmeyeceğim' diye düşünüyor. Oranın devremülk işletimi için ödenen bir aidat karşılığında bu şirket onun yerine bu sorunları çözüyor. İşletmeci de kafasına göre aidatları arttıramıyor.''
''DEVLET 'TAHSİSİ İPTAL ETTİM' DEDİĞİNDE NE OLACAK?''
Kat mülkiyeti konusunda vur-kaç yapmak isteyen firmaların önceden girmesi durumunda, bu şirketlerin yaratacağı tahribatın büyük olacağını söyleyen Saba Özmen sözlerine şöyle devam etti:
'Turizmin istenilen noktaya gelmesinde bir diğer ilintili konu ise kamu arazilerinde tahsise konu turistik tesislerde yabancılara yapılacak satışlarda -ki en büyük beklenti de bu konuda mevcuttur- Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesi ile karşımıza çıkan yasal engeldir. Turizmi Teşvik Kanununun 8. maddesinde tam bir çökertme maddesi var. Anayasaya da aykırı. (MADDE 8:I. (Ek: 4957 - 24.7.2003 / m.3) Tahsisi iptal edilen veya tahsis süresi sona eren araziler üzerinde bulunan yapı, tesis ve müştemilatlar bedelsiz olarak Hazineye intikal eder. Yatırımcı, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez.) Diyor ki, 'Arazi üzerine yapılan tahsis iptal edildiğinde, taşınmazlar üzerinde yapmış olduğu yapılar konusunda yatırımcı hiçbir hak iddia edemez.' Yani devlet, 'Tahsisi iptal ettiğimde tüm taşınmazların üzerindeki yapılar bana geçer ve hiçbir karşılık ödemem' dediğinde, siz yabancıya satış yapabilir misiniz?
Bu konuda turizmin desteklenmesi için bakanlık yetkililerinin önlem alması gerekir. Medeni Kanunumuzun 831 ve 833 maddeleri dikkate alındığında idare zaten korunmuş olacaktır. Nitekim yapıların amortisman değerleri düşüldükten sonra sadece bedelini ödemekle yükümlü olacak ancak bu bedeli de kendisi ödemeyecek çünkü süresinden önce kendisine devir hakkını kullanması sonrası bu bedel zaten yeniden tahsis ihalesine çıkan alıcı adaylarınca ödenmiş olacaktır.''
“Nitelikler Yönetmeliği” olarak adlandırılan “Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik”in 52. maddesinde önemli değişiklikler yapıldığına dikkat çeken Saba Özmen Avukatlık Ortaklığı kurucu ortağı Prof. Dr. Etem Saba Özmen, ''Değişiklik öncesinde de zaten kabul gören uygulama ile müstakil apartlarda kat mülkiyeti kurularak ayrı ayrı kişilere satışı yolundaki çözümlere rastlıyorduk". dedi.
ŞİRKETLER İÇİN FİNANSMAN KAYNAĞI OLACAK
Şimdi ise oda kapasitesiyle müstakil apart niteliğinde olmayan tesislerin yüzde 20’si oranında kat mülkiyeti kurabileceğinin kabul edildiğini hatırlatan Saba Özmen, uygulamanın özellikle finansal sıkıntı yaşayan tesisler için bir finansman kaynağı olacağına dikkat çekti. Özmen, ''Otellerin süit odaları veya kral daireleri gibi görece konaklamanın daha sınırlı olduğu bölümlerinde, kat mülkiyeti kanunu hükmünce kat mülkiyeti tesis edilerek tapuya tescil edilebilecek.'' ifadelerini kullandı.
Otellerde kat mülkiyeti kurulması ile ilgili çok önemli bir noktaya dikkat çeken Prof. Özmen şunları söyledi:
''ALICI, OTELDE BAĞIMSIZ BİR BÖLÜMÜN SAHİBİ OLACAK''
''Örneğin Nitelikler Yönetmeliği gereği müstakil apartlarda aranan mesken kullanımına ilişkin özellikler artık getirilen değişiklikle toplam kapasitenin %20'sine kadarki odalarda aranmayacağı için; otel sahibi bu odaları rahatlıkla satışa konu edebilecek. Bu odaların içinde mutfak vb müstakil apartlardaki nitelikler yönetmeliğindekine benzer mesken kullanımına ilişkin özellikler artık aranmayacak. Alıcı da bunun bilinciyle gelecek ve sadece duş ve tuvaletin, belki bir kahve makinesinin bulunduğu bağımsız bir bölümün sahibi olacak.
''KAT MALİKLERİ KURULUNDA HESAP SORACAKLAR''
Ancak bu defa da satın alan kişiyi başkaca sorunlar bekliyor. Öncelikle yönetim planıyla kat mülkiyetine geçildiğinde, (ayrı ayrı satıldığında) bu kadar kişi kat maliki olarak yönetimde söz sahibi olmak isteyecek. Kat mülkiyeti kanununun 27 ve devamındaki hükümlerince bu söz hakkı verilecek. Mesela tek bloktan ibaret bir otelse, her yıl yapılması gereken kat malikleri kurulunda hesap soracaklar.
''BU İŞ APARTMAN MANTIĞINA DÖNECEK''
Örneğin, 200 odalı bir otelin yüzde 20'sine kat mülkiyeti kurduğunuzda bu 40 oda eder. Hepsini ayrı ayrı kişilere sattığınızı düşünün. Bu 40 kat maliki her yıl yapılacak kat malikleri kurulu toplantısına geldiğinde sizin bir oyunuza karşılık verecekleri 40 oyla otelin yöneticisini değiştirebilir, yapılan masrafların hesabını sorabilir. Yani bu iş apartman mantığına dönecek.
''BİZ YENİ YÖNETİCİ SEÇİYORUZ DİYEBİLİRLER''
Bu kat malikleri, mevcut durumda elbette otelin mutfağına, odasındaki sabuna vs karışmayacak. Ancak örneğin bahçe, peyzaj, genel alanlar için yapılan harcamalar konusunda söz sahibi olacak. Örneğin ''Buraya bu kadar masraf olur mu?'' diye sorup, ''biz yeni yönetici seçiyoruz'' diyebilecekler.
''BİLİMSEL BİR 'TİP' YÖNETMELİĞİ HZIRLANMALI''
Otellerde kat mülkiyeti kurulması sonrası çıkabilecek bu tip büyük sorunların yönetim planı ile önlenebileceğine işaret eden Saba Özmen, ''Burada görev büyük ölçüde Bakanlığa düşüyor. Bakanlık, hazırlayacağı bilimsel bir TİP yönetim planı ile bunun önüne geçmek durumunda. Yoksa ileride herkesin ciddi anlamda başı ağrır.'' dedi.
'ORTAYA ÇIKACAK TRAVMALARI HAYAL BİLE EDEMEZSİNİZ''
Otellerde kat mülkiyeti kurulacak bölümlerde işleyişe dair de büyük sorunlar yaşanabileceğine değinen Özmen, ''Bu 40 kişi sizinle rekabete girebilir. Odanın kilidini değiştirir ve otelin görevlileri o odaya giremez. Doluluğun düşük olduğu dönemlerde 'nasıl olsa boş' deyip odaları çok ucuza satabilir ya da kötü amaçlarla kullanabilir... Yani tüm boyutları hesaba katılmadan acele ile verilmiş bu karar, ciddi sonuçlar doğurabilir. Gerekli önlemleri almadan 200 odalı bir otelde kurduğunuz 40 odalık bir kat mülkiyetinin size açacağı travmaları hayal dahi edemezsiniz'' uyarısında bulundu.
'MEVCUT KANUN İHTİYAÇLARA CEVAP VERMİYOR''
Bu konuda önlemlerin kat mülkiyeti kanunu hükümleri ve yönetim planı hükümleri ile de alınabileceğini ancak Türkiye'nin kat mülkiyeti kanununun 1965 tarihli olduğunu ve yarım asırı geride bıraktığını kaydeden Özmen, ''Mevcut kanunun yeni ihtiyaçlara cevap vermesi bir yana, mevcut hükümleriyle bu tür durumlarda travmaların da kaynağı olacaktır. O nedenle Bakanlığın derhal TİP yönetim planı hazırlaması lazım.'' ifadelerini kullandı.
''DEVREMÜLK YÖNETİCİSİNE ANA GAYRİMENKUL YÖNETİCİLİĞİ GÖREVİ VERİLEBİLİR''
Otellerde kat mülkiyeti edinenlerin yönetici belirleme yetkisinin de olmaması gerektiğini dile getiren Saba Özmen, ''Bu konuda bir çözüm olarak devremülk yöneticisine ana gayrimenkul yöneticiliği görevi de verilebilir. Turizm Nitelikler Yönetmeliğinde yapılacak bir değişiklikle kat maliklerinin tesislere yönetici atama gibi bir görevinin olmaması sağlanmalı. Bu açıdan Yönetmeliğe, 'İşin özelliği bakımından, turizm tesislerinde kurulan kat mülkiyetlerinde yönetici işletmecidir'' şeklinde bir hüküm koyularak önlemler alınmalıdır.
''TAHSİSLİ ARAZİLERDE KAT MÜLKİYETİ KURMA''
Kamu tahsisli arazi üzerine kurulan tesislerde kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin de bilgi veren Prof. Özmen, ''Kamu arazisi üzerine kurulu tesislerde kat mülkiyetine geçebilmek için üst hakkının (en az 30 yıl ve devredilebilir) kurulması gerekiyor. Bunun için (Medeni Kanun m. 826'ya göre) turizme tahsis edilmiş arazilerde bağımsız ve tapuda ayrı bir sayfaya kaydedilen bir taşınmaz elde etmeniz gerekiyor. Bu bağımsız ve sürekli üst hakkını kurduğunuzda, ona bağlı kat mülkiyeti ve devremülk kurabilirsiniz. ''
''Bu yönetmelik değişikliği, yeni tesis edilen binalardaki finansman sorununu çözmek için de çok iş görecektir'' diyen Özmen, ''Turizm tahsisi sahibi bu alanda gerçekleştireceği projede oda bile satacak olsa muhteşem doğa güzellikleri içerisindeki projelere yoğun talep olacaktır, yatırımcının finansman ihtiyacına da çözüm olacaktır.” değerlendirmesinde bulundu.
''İŞLETME SÖZLEŞMESİNE DİKKATLİ HÜKÜMLER KONULMALI''
Otellerde kat mülkiyeti verilen insanların 'tüketici' olarak tanımlanacağını dile getiren Özmen, ''Mesken ya da tatil amaçlı taşınmaz alanlar tüketici olacak. Bu satışları yaparken haksız şartlar, kat mülkiyetine aykırı hükümler ya da yönetim planına işin niteliği gereği koyacağınız hükümler, tapularına kavuştuktan sonra sizden para koparmak isteyenlerin açacağı bir sürü davayla uğraşmanıza neden olabilir. Şu anda turizm amaçlı yatırımlarda beklenen kar elde edilmediği için davalar ile boğuşuyoruz. Örneğin benzer bir model uygulamasında otel konsepti ile satışmış dairelerde alıcılar bekledikleri karı elde edemedikleri için “tüketici” sıfatıyla yükleniciye dava açıyorlar. Bu nedenle bu şekildeki satışlarda alıcının tüketici sayılmayacağına dair de tedbir alınması ve alıcılara aldıkları bağımsız bölümlerin kazanç amaçlı değerlendirmesi yolunda taahhütte bulunulacaksa bu konuda hazırlanacak işletme sözleşmesine dikkatli hükümler konulması lazım.'' dedi.
''DEVREMÜLK KONUSUNDA TÜKETİCİ KÖTÜ UYGULAMALARLA BEZDİRİLDİ''
Turizm konusunda yatırımları arttırmak adına tam anlamı ile köklü değişikliklerin yapılması gerektiğine de dikkat çeken Özmen; birçok konuda yıllardır süregelen kötü uygulamalar ile sistemin işleyişinin engellendiğini dile getirdi.
Devremülk konusundaki kötü uygulamalarla tüketicinin bezdirildiğine dikkat çeken Saba Özmen, ''Devremülk sistemi bu kadar kötü uygulamalara konu olmasaydı, Türk insanı için bundan daha güzel bir tatil modeli olamazdı. Ülkeyi yazlıklara boğduk. Benim bu konudaki önerim Nitelikler Yönetmeliğinde yapılacak değişiklikle; İşletme kredileri ve teşvikler vererek, emlak vergisinden de muaf kılarak bu yazlıkları devremülk ya da devretatile kazandırmak olacaktır.'' dedi.
''NASIL DENETLENECEKLER?''
Devremülk ve devre tatil konularında ortaya çıkan mağduriyetlerin burada da çıkabileceği uyarısında bulunan Özmen şöyle devam etti:
''Örneğin, oda satılır, fahiş aidat bedelleri belirlenir ya da otele yapılan bir peyzajın maliyeti şişirilerek otelde kat mülkiyeti tapusu almış insanlara yüklenebilir. Böyle şeyler olduğunda nasıl denetlenecek? İnsanlar uzun yargı süreçlerine girerler.
TRUSTEE COMPANIES (GARANTÖRLÜK ŞİRKETLERİ)
Bu konuda bir öneri getirmek istiyorum; Dünyada bu tip konularda 'Trustee Companies' (Garantörlük şirketleri) var. Avrupa'da ve dünyada insanlar, bu tür şirketlerin amblemini gördüğünde oraya geliyor. Bu tip girişimde bulanacak turizm şirketlerine, bu firmaların güvencesiyle yurt dışına açılmaları tavsiyesinde de bulunuyorum. Yabancı turist başka bir ülkedeki yerel mahkemelere güvenmez ki bunun için yeterli gerekçeleri var ama bu tür güven şirketleri ile bu sorun da çözülebilir.
''FAS'TA, TUNUS'TA GAYRİMENKUL SATILIYOR''
Mesela bu tip bir garantör şirket Tunus'ta devremülk satıyor. İnsanlar bu şirketin logosunu gördüğünde, 'Fas'ta veya Tunus'ta aldığım devre mülkle ilgili bir sıkıntı doğduğunda, bu ülkelerde avukat arayışına girmeyeceğim' diye düşünüyor. Oranın devremülk işletimi için ödenen bir aidat karşılığında bu şirket onun yerine bu sorunları çözüyor. İşletmeci de kafasına göre aidatları arttıramıyor.''
''DEVLET 'TAHSİSİ İPTAL ETTİM' DEDİĞİNDE NE OLACAK?''
Kat mülkiyeti konusunda vur-kaç yapmak isteyen firmaların önceden girmesi durumunda, bu şirketlerin yaratacağı tahribatın büyük olacağını söyleyen Saba Özmen sözlerine şöyle devam etti:
'Turizmin istenilen noktaya gelmesinde bir diğer ilintili konu ise kamu arazilerinde tahsise konu turistik tesislerde yabancılara yapılacak satışlarda -ki en büyük beklenti de bu konuda mevcuttur- Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesi ile karşımıza çıkan yasal engeldir. Turizmi Teşvik Kanununun 8. maddesinde tam bir çökertme maddesi var. Anayasaya da aykırı. (MADDE 8:I. (Ek: 4957 - 24.7.2003 / m.3) Tahsisi iptal edilen veya tahsis süresi sona eren araziler üzerinde bulunan yapı, tesis ve müştemilatlar bedelsiz olarak Hazineye intikal eder. Yatırımcı, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez.) Diyor ki, 'Arazi üzerine yapılan tahsis iptal edildiğinde, taşınmazlar üzerinde yapmış olduğu yapılar konusunda yatırımcı hiçbir hak iddia edemez.' Yani devlet, 'Tahsisi iptal ettiğimde tüm taşınmazların üzerindeki yapılar bana geçer ve hiçbir karşılık ödemem' dediğinde, siz yabancıya satış yapabilir misiniz?
Bu konuda turizmin desteklenmesi için bakanlık yetkililerinin önlem alması gerekir. Medeni Kanunumuzun 831 ve 833 maddeleri dikkate alındığında idare zaten korunmuş olacaktır. Nitekim yapıların amortisman değerleri düşüldükten sonra sadece bedelini ödemekle yükümlü olacak ancak bu bedeli de kendisi ödemeyecek çünkü süresinden önce kendisine devir hakkını kullanması sonrası bu bedel zaten yeniden tahsis ihalesine çıkan alıcı adaylarınca ödenmiş olacaktır.''
